【干货】一篇文章告诉你怎么开房产中介!

【干货】一篇文章告诉你怎么开房产中介!

 

我们只做房地产行业管理软件的,自然会遇到很多想进入房地产中介这个行业的朋友们,有做过本行经纪人、店长,想要创业,自己开一家中介公司的;有的则是完全没有房地产经验的,或者是炒房、金融的,或者是突发奇想的。他们都有个共同的问题,该怎么开一家中介公司呀?

 

老何,地产的一个老炮,不敢言专家,只能说略有经验,本文大致着重从合伙与合伙人、选址租铺与装修、工商税务事宜、管理系统选择、基本制度与物料等方面展开来讲,也就为一些?#20849;?#22826;懂房地产行业的朋友们介绍一下经验,已经功成名就的大咖们,就略过此文吧,我们可?#36816;?#24213;下深?#24178;?#35848;。那么废?#23433;?#22810;说,开始正题吧!

 

 

一、合伙与合伙人

合伙机制与合伙人非常重要,老何见过太多太多一腔热血合伙开公司,“轰轰烈烈”闹分手的事情,包括老何自己又何尝没有经历过。

 

经验一:合伙机?#21697;?#24120;忌讳平均主义,股东间必须分出主次,切勿抹不开面子,俗话说的好:“家有千口,主事一人”,主事者,必须占大股,这是权力越大,责?#25105;?#36234;大。两人合伙,6:4开为宜,三人合伙,5:3:2为宜,总之,主事者理应占据较大比例。一个新开中介公司,超过三个人合伙,恐怕就没有必要了,迟早面临?#22336;?#30340;局面;

 

经验二?#21512;?#21806;口为主事者为宜。因为房地产中介核心就是销售,销售口主事,精通业务,能够带领团队保障业绩,切勿外行领内?#23567;?#38750;销售口主事,迟早就两个下场?#21512;?#21806;不服管教,或者销售“玩死”这个非销售的主事。如果大股东是非销售口的甚至非行业的?#23458;?#36164;人,是非常危险的,主动让出大股东的地位为宜;

 

经验三:大股东(主事人)管业务,小股东管内务(特别是管钱)。大股东性格开朗大气,小股东性格严谨(甚至小气点),这是最好的搭配。同质性格或专长,或者性格专长反过来,都是不太理想的搭配,这是与人搭建合伙关系前,需要慎重考虑的一点;

 

经验四:养成凡事都书面记录,大家签字确?#31995;?#20064;惯,这点非常重要。而且,从合伙初期就养成这样的习惯更加重要。如果凡事都口?#21453;?#24212;,说什么大家合伙就是凭借一个“信”字,那?#32479;?#26089;散伙好了。要知道,?#38505;?#27704;远凭个信字,赖账却有万千理由支持,?#28909;?#36134;目不清,或事情处理不好需要人背锅?#20445;?#19968;直潜藏起来的问题——没有书面记录,凡事毫无?#23616;?#30340;危害性,就浮出水面了;

 

经验五:不合伙,单枪匹马干行不?#23567;5比?#34892;,但是,你可能会很辛苦。自己的实力足够,能力足够,精力足够,那就自己干吧!或者在?#23454;?#30340;时候,提拔起优秀的员工来分担工作压力,也是可以的;

 

经验六:出钱。既然合伙,按约定比例出资,是每个合伙人的义务,但凡有谈理想的时候,热血沸腾,真正?#20204;?#30340;时候扭扭捏捏的,也趁早打消合伙念头吧,这是考验人性的时候,合伙的第一关,好好把住了!

 

 

二、选址租铺与装修

在合伙谈好后,接下来关于店铺的具体事?#21496;?#21487;以开始准备了。首先是要选址租铺及取名字(与工商核名同步)。老何亲自经历,选过的铺,大大小小也有五六十个了,大的经验不敢说,小的感悟还是有一些。

 

感悟一:切勿一上来?#25512;?#33328;店,大面积。很多朋友说:我有钱,要搞就搞大的,楼下150平,楼上150平,大气,豪华装修。说实话,没有必要。第一?#19994;輳?#20197;70平方米左右为宜,小点的40平的也行,太小也不好。

 

感悟二:闹市区(大型社区)的小门面,与偏僻(小社区)的大门面,租金一样,选哪个?要是问我,一定是闹市的小门。做生意,没?#24515;?#20040;容易“捡漏抄底”,中介门店选址,第一原则是周边房源充足。房源充足的定义是,附近房子多(大社区多),交投活跃(去58或者安居客放盘多的小区,交投?#35745;?#36941;活跃)。有人会问,那这样的地方,竞争也大呀。其实,根本不需要太多担心竞争,?#25345;?#31243;度上来说,门店的区域竞争力不是由中介品?#20973;?#23450;的,而是团队决定的,所以即便你是一个小中介,只要团队给力,自然竞争力就强,因为业主只求卖房,至于是那个品牌卖的,根本不在乎,所以你与大中介的机会是一样的。反观第一个店,开在了不热门的地方,你将面临品牌不行→团队?#24515;?#19981;行→业绩不行的恶性循环,这是一个特别怪异的地方,越是不活跃,越看重品牌哦。

 

感悟三:关于装修,就算不差钱,也没有必要那么豪华。根据经验,一间70平方米的店铺,各城市成本略有不同,装修+家具+设备+?#20449;疲家?#25511;制在10~12万元左右。装修上,可以给一个公式:硬装上,深颜色的黑或灰色哑光地板+尽可能的多装LED灯,保证充足光线+尽可能的采取玻璃隔断;家具上,采取?#25104;?#35843;,尽可能不要用木工活,购买现成的板式家具,但是洽谈室,最好采用高档家具,目的在于展现实力,震慑客户;?#20449;?#19978;,特别要注意,尽量选用进口的高质量高透光喷绘产品,灯箱内的灯一定要放足,虽然成本会比一般的?#20449;?#36149;2倍,但是?#26723;茫?#23613;量别用立体字等;电脑等设备方面,现在的电脑性能都过剩了,3000元左?#19994;?#21697;牌机器都很不错了,电?#20113;?#24149;尽量大一些,内存大一些。网络必须请专业人士?#24049;茫?#26080;线WIFI要买专业的,不要一两百的那种家庭用的,经常会连不?#31995;摹?/p>

 

合计一下,根据各地条件的不同,一家门店的开业,硬性的成本,即铺租押金,装修设备等,大约10~15万,如有顶手费则另计,如原装修可用,则费用会少一些。

 

 

三、工商局核名——取个好名字

在找铺装修的同?#20445;?#20844;司?#37096;?#20197;注册了。那么首先一点:得起个好名字。

 

经验一:千万别用生僻字,即认不出、读不出、不好写的字。

 

经验二:任何名字读上27次,就会顺口,所以不用纠结太多。

 

经验三:个人建议,还是请个风水先生算算,做生意嘛,有没关系?#24049;茫?#27714;个踏实。

 

经验四:拿定主意了,还要准备4个左右相近的备选,去工商局核实名字,?#20013;?#24456;简单:直接到工商局填写申请表就可以核名了,一般马上就可核出来,?#24066;?#27880;册的,工商?#21482;?#20986;具一份核名意见书,一般在一周两周内?#34892;В?#26399;间即可准备工商注册登记的资料了。

 

 

四、工商注册登记

公司注册程序,可以到当地的红盾网进行?#31169;狻?#25152;需资料基本上就是《企业“一照一码”登记申请表》(原件1份)、 公司章程(原件1份)、投资者的主体资格证明或身份证明文件(?#20174;?#20214;1份)、经营场所地?#20998;?#26126;(房产证、租赁合同?#20174;?#20214;1份)、名称预先核准通知书、股东会决议(含任命决定:法定代表人、董事、经理、监事、秘书)所有资料、申请书范本都可以去红盾网?#30053;兀?#29305;别说明公司章程,一定要按照公司实?#26159;?#20917;(例如注?#39318;?#37329;实缴和认缴范本不一样、有限公司和一人独资公司不一样)选择相应范本来填写,尽量不要大的修改,否则容易被工商?#22336;?#22238;来,说不符合格式。

如无意外,4个工作日便可领取营业执照,然后带执照正副本原件?#22836;?#20154;身份证?#20174;?#20214;,经办人需带身份证原件?#36879;从?#20214;去行政服务中心(公安局在那里有设点)刻公章、法人私章,若需财务章、发票章?#37096;?#20197;一起刻。一般3天左右可以出章,?#37096;?#20184;费加快。

 

 

五、税务登记

工商局完成公司注册后,还要去税局办理多证合一登记信息确认。?#20174;?#21150;税员带上自己的身份证和多证合一的营业执照原件、公章到税局办理。目前规定是领取营业执照之日起15日内要办理财务会计制度和核算软件备案,同时法人要做实名认证。

 

 

六、银行开户

带执照正副本原件、法人身份证原件、经办人身份证原件、公司章程原件备查,公司公章、法人私章,?#20174;?#25152;提到的资料一式两份,需要注意的是与以往不同今年需要法人本人去银行或者拍视频给银行确认,办好银行开户,还需要到税局办理三方协议便于税款社保的支付。

 

 

七、ERP系统选择

选ERP,?#27604;?#36873;晟意的房老板产品,不要问我为什么,就是这么自信。

如果刚刚开业,?#19968;?#25512;荐您使用晟意的房老板产品,3500元/年起,可拥有30个账户,足?#26376;?#36275;2~3个门店使用,如需增加也很简单,随时开通每个账户仅需20元/月,200元/年的费用。

日后如果发?#39038;?#21033;,有更多的需求,可随时分期付款或一次性买断企业版,数据无缝对接,还可以为您提供单独的定制开发。

房老板这款产品,虽然不贵,但是功能却一点也不缩水。房源客源管理、带看跟进、计划任务、?#35760;凇?#23457;批流程、业务流程,该有的都有,而?#19968;?#25903;持扩展至一二手联动,金融,外网运营等,能考虑到的,房老板都有支持。

 

 

八、基础?#35797;?/b>

开一家新的中介公司,最好是要拥有一些基础?#35797;矗?#29305;别是房源信息。晟意的房老板产品,支持外部数据源导入,无缝对接您的基础?#35797;础?/p>

同?#20445;?#25151;老板的易传播模块还提供房源采集、资讯采集的功能,一键转存,一键群发,是基础?#35797;?#24320;发的好帮手。

 

 

、基础制度与物料

最关键的自然是业绩提成制度,目前市面上通行的有阶梯提成,通提等方式,各城?#24515;?#24335;略有不同。

个?#21496;?#39564;,通提将会是未来的趋势,因为阶梯提成目标是冲高,但实际上,多年的经验证明,阶梯对冲高刺激不大,反而会导致互相累积业绩等不良行为。

如需详细的管理制度方面的资料,水牌模版、招聘海报、展板模版?#28982;?#30784;物料,都可以加我们的客户经理微信,我们免费提供。

 

 

十、开业大吉

那么,万事具备,择良日,开业大吉!在此,老何我就不多唠了,如?#34892;?#35201;,?#38431;?#20132;流:18923370783(微信同号)

祝您,生意兴隆,蒸蒸日上,万事晟意!

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